参加总师介绍

很多老旧小区改造面子跟里子的事，实际上是资金来源与用途的筹集与分配问题，系统性改造与建设品质标准的问题。老旧小区改造是技术与机制两个层面的推进，政府资金用于公共空间和基础设施，而内部条件的改造迟迟难以推进，形不成可持续的更新机制，在改造过程中应该做一个短期与长期结合的计划，探讨可持续更新的各种可行性，各阶段达到的目标和时序是什么。

在系统性改造方面，第一个是以问题为导向，了解老旧小区的居民诉求、针对基础设施、公共服务、公共空间、绿化景观、适老化改造、停车等方面的问题，制定分步骤的行动方案。第二个是改造过程中，要打破管理部门的条块分隔，不能只考虑单方面的推进，要形成综合解决方案，比如出现今年修路没给市政留条件，明年绿化不考虑慢行道与无障碍等问题，前一次的改造要给后续改造预留条件，后续的改造尽量不要破坏前一次改造的成果，造成返工和浪费。

更新改造的标准也很重要，上海、广州等城市老旧小区改造试点经验丰富，制定了一系列的技术标准，比如老旧小区设计导则、项目办理流程指导意见、 消防设计导则、电梯安装导则等一系列配套文件，为老旧小区改造的质量和资金使用合理性提供了依据。

图1 上海长宁区程桥二村老旧小区改造（来源：上海长宁文明网）

图2 活动现场三（来源：同衡总工办）

图3 疫情期间小区封闭式防控管理（来源：健康北海）

图4 老旧小区改造分级响应体系构建层次图（来源：清华同衡 十三五课题组自绘）

首先还是需要因地制宜的建立一套资金保障制度，用以保障后期的大型维修改造的资金来源。可以考虑将现有的大修基金与房产税、债券、保险等金融手段结合，为小区提供一笔有保障的良性循环使用的资金。其次是要明确设计、施工单位质保制度，不仅设计师对设计终身负责，对施工单位也应该提高其质保周期，避免为物业维护留下一堆问题。最后要建立长效的社区管理机制，目前大多数小区是靠物业解决，但目前物业的管理还不是一个最佳方式。是否可以从开发阶段就考虑到公共服务的需求，在住房建设时就可以给社区预留一些将来的公共服务空间（不计入公摊面积），物业可以靠经营这些空间得到的收益来维护日常的运行。但这个前提是物业公司要转变自己的运营方式，提高社区服务管理水平；另外这可能涉及到公众参与，监督机制，保证账户透明，要制定一套相应的合理制度。

老旧小区改造是一个连续的过程，要从设计建造、公共投入、服务缴费、改造更新、金融保险等一系列问题加以研究解决。

图5 石景山老旧小区物业管理委员会（来源：北京日报）

本次的老旧小区改造的理想目标，就是将现在的老旧小区的环境与设施标准、可持续的运营维护模式改良提高到和商品住宅小区同一层次。但如果这次努力没有完全成功，之后一定还需要再次改造，继续通过政策性行动予以补贴、进行提升。说到底还是因为从福利制过渡到商品房时代，居住小区与住宅设计水准发生了非线性跃迁，根据旧标准建造的小区与住宅确有欠账。在我们国家的城市住宅史上，这就是一个难以解决却又必须面对，时而隐隐作痛只能逐步改良的遗留问题。在今天这个时代，通过国家政策、下大力气努力改良老旧小区，考虑到很多老旧小区的居住者是曾经的国企工人与单位职工，为共和国发展做出过无私奉献却又不得不面对改革巨变，确实是惠济民众的善治。

图6 邯郸市复兴区老旧小区改造（图片来源：清华同衡 摄影：李振龙）

2020年启动的老旧小区改造是继棚户区改造之后，我国改善城市既有居住问题的一项特别重要的举措，意在弥补商品住房时代前后的一些历史遗留问题，同时带动相关产业发展，并形成可持续的运营模式，具有重要的时代意义。面向未来，相关各方仍然会面对包括技术、制度等各方面的挑战，希望审慎考虑、积极探索，使这项行动经得起历史的检验。

这次大规模的老旧小区改造，其实是推动社会公平的一次重要契机，对于社区居民来讲是在物质空间层面拉平生存感受的唯一机会。老百姓最关心自己居住的空间，如果这个点处理的不好就很难在物质层面体现真正的社会公平。

我觉得老旧小区的改造应该是区别不同情况，加以科学分析，精准施策，划定一定的改造标准。技术手段与配套政策相结合。

老旧小区的改造可以看做城市层面扶贫工程、民生工程。但是实施难度非常大，一方面要求我们的政府要有新办法、小区的居民要有新观念；另一方面我们的政府、市民都要有足够的耐心，绝对不能急功近利。在这个过程中做好沟通，做好协调，做好制度设计，我觉得办法总是比困难多。

最主要还是要强调精准，不管是我们对问题的识读、改造项目的遴选、改造方案的设计、资金的投放、确定标准体系、推进方式等，都要更加精准，把钱用在刀刃上，使精力更加集中，使居民能够更加精准的去得到一些改善。

图7 活动现场四（来源：同衡总工办）

秉承“家国天下，行稳致远”的企业精神，清华同衡联合清华大学中国新型城镇化研究院、清华大学城市治理与可持续发展研究院等清华大学智库机构，长期向中央、北京市等决策部门，提供了及时、有效、专业的建议，参与承担国家十三五“既有住区改造”“既有工业区改造”等国家重大课题，完成了安定门百街千巷环境整治系列、白塔寺宫门口公共空间整治提升、2018年清河街道社区规划、海淀区学院路街道社区规划等一批更新改造类优秀项目，充分体现了清华同衡的社会责任和技术担当。