人物名片

朱良智

清控人居控股集团文化产业发展中心主任

清控文创（北京）文化产业发展有限公司总经理

北京清尚集团第二设计工程部部长

导读：

2018年8月3日下午, 清控文创总经理朱良智受邀出席鸟巢十周年暨2018中国文旅产业发展大会，同时以《城市更新及IP打造》为题，阐述了内容是文旅项目得以持续运营的内在驱动力；用实践项目论证了文旅项目的系统化运营,离不开顶层设计的支持。

中国文旅产业发展大会由清控文创成员企业清控文旅、国家体育馆鸟巢文化中心、中传云巢公司共同发起，在国家体育馆鸟巢文化中心盛大召开。

1

从文旅角度看城市更新

文旅产业发展经历了三个阶段：第一阶段是文化产业园区，主要是以物理空间的集聚为导向；第二阶段是文化产业街区，是以文化和生活做结合；发展到第三个阶段是文旅城市，也是文创作为第一驱动力在研究和实践过程中再探讨和探索的方向。

80年代，解决居住需求的功能催生了房地产、城市空间的扩容和基础设施配套完善。随着能住下到住得好来完成配套环境、园林景观、文化设施的城市更新，在这一轮城市需求完成后又提出城市双修。

从文旅的角度来说，城市更新就是再开发、可持续和重保护的过程。主要的改造对象就是空间的存量，改造手段除了保护、整治修缮，在产业、空间和文化上的更新，另外改造目标是按照我们城市发展的节奏，整体推进。

国家政策方面，对北京和深圳等地方做了一个简单的梳理，国家政策梳理上基本分为三个方面：

一是注入新的内容，推动我们的产业和消费的升级，这也是推动内需的方法和手段。

第二是传承，这个传承就是文化，这些年新型城镇化建设过程中，在城市建设，特别是建筑形态上的文化是缺失的，如何把城市文化文脉挖掘，在建筑形态、产业和人文的文化体验来传承并做文化更新？这是需要我们思考的问题。

第三是满足城市扩张内涵的发展，以产业作为主导驱动的新型城镇化连接，以文化驱动城市的更新。

经过北京和深圳两个城市的比较，北京是一个千年古城，存量资产是通过目前城市核心区大部分的工业园区做的改造来做城市空间拓展，北京出台这个政策我觉得对城市更新其实起了很多政策性的导向和引导，推进了北京存量资产的盘活。

加入了办公，公寓、联合办公等元素，让存量资产活化，这也是目前北京的现状。

深圳是一个三十年的快速发展的城市，跟北京这种千年的古都城市发展历程、发展形态、城市功能上来说是不一样的，大部分是以加工企业和生产型的工业园区为导向，是扩容以后被包到城市当中，以工业园区改造为主。

清控文创总经理朱良智进行案例分享

2

以文旅创意产业作为城市更新

塑造城市IP的思考

通过对行业典型案例的研究以及项目实践，我们对文化园区操作的模式和思路，以文旅创意产业作为城市更新、塑造城市IP产生了一些新的想法和思考。

华侨城文旅园区基本上以文化与生活

文化创意与生活融合的一个园区

8号桥是文化创意与商业融合的典型园区

清尚集团、清控文旅、清华规划院和建院都隶属于清控人居集团，清控人居集团整个模式架构是系统化的推动。目前所有新型城镇化，包括新区建设和政府大型的业主方需要有一个一体化的专业化集团，来解决新型城镇化或者是产业升级的综合性服务问题。

人居集团是在2013年依托于吴良镛成立的公司，把我们规划、建筑、装饰、环境艺术、土建、承包，包括我们的管理服务运营，整合成一个新的综合性集团，来为政府提供全过程政府发展的系统化服务。

任何的项目都需要以运营作为前置思考，当运营作为前置思考就会发现在园区的前期投入、项目建设和后期的服务过程当中，能够体系化考虑。当运营介入到前期，从投资开始整个的过程其实是可控，甚至是可实现的。 

所以我们现在所有的项目在投资之前一定是运营团队先期进入，这也是我们目前在投资项目和项目开拓的一个方式。

新华1949这个项目是清控人居不同的团队参与，首先建筑的改造是由清华安院做的，2013年北京市文资办成立以后，我组建了中尚联华企业发展平台，成立了西城区的文化产业平台，用产业平台的模式推动产业更新。

第一年是跟政府合建平台。用政府的政策资金导向把西城区的7562家企业做了一次系统化梳理，按照文化产业的分类，进行9大类的归类，编辑成图册，按照区域密度、区域融合度，企业活跃度、企业发展潜力等，一共是26项指标作为一个成果递交给政府，政府对成果非常满意。这是作为我们整个地区产业更新的一个数据来源和根本依据。

第二年起草政府工作报告。每年的政府工作报告是由我们一起来起草，起草当年的政府工作报告和规划以后，我们按照当年的政府的工作方向把这些企业整合完以后做二次股权投资和系统化整合，让他作为当年政府产业引导企业，到年底的时候我们写进政府工作报告，这样从我们前期的政府规划立项到最后的政府的实现，通过我们平台+市场化运作来实现。西城区王宁书记，现在是北京市副市长，当时对我们平台给予了很高的评价。

第三年开展物理空间的整合。把企业、产业整合完后，就开始把空间做整合，西城区一共是12个文化聚集区，其实大部分的概念是一个文化产业园区，把12个产业园区做了尽职调查，开始给所有的园区做差异化的定位，因为每个园区资源禀赋、入园企业和承载的产业的行业都不太一样，所以我们做完梳理，设计成广告园、设计园、影视园等不同园区，做专业化的精细、精准分类，内部形成很多产业集聚和产业互动，最后形成具有当地特色的产业生态。

完成平台建设、政府工作报告、物理空间整合后，我们开始做跨区域产业协作，这里要说一点，工业类目的工业园区，行业和产业是有壁垒的，不希望交流，因为这涉及到技术和迭代升级的保密工作。

文化恰恰是一个需要交流、沟通和互动的过程，只有交流起来才有价值。文旅一定是异地体验的经济，就算作为文化产业整合完以后从产业、企业、空间整合完，开始做跨区域的产业合作，才能让资源有效的流动起来。

3

城市更新和城市IP可以同时塑造出来

上海松江大学城文汇路商业街项目，是我们在实践中逐步形成的文化IP。

2004年去的松江大学城，我认为是中国最好的大学城之一。

2016年再去松江大学城的时候发现产业业态和产业形态基本没发生什么变化，这个街基本就是满足学生课后或者是周末饮食消费，没有达到消费升级的概念，我们从城市产业更新来进行思考。

第二从产业的迭代升级之后，还考虑如何塑造一个新的形象，不但在产业达成一个协调发展的状态，同时形成一个品牌化的东西，作为推广的手段，形成一个城市地区的小IP来做推广。

当时做了一些调研，上海之根也是鹿，围绕着鹿做了logo，已经做了延伸，现在正在松江做相关的制作，近期会做一个呈现，想打造成中国最美的学生街，我们就把一个地区通过产业的迭代升级、空间的迭代升级，然后把城市更新和城市IP同时塑造出来。

4

时尚产业生态系统的搭建

杭州面临一个特别明显的城市更新问题，G20期间，团队在杭州作G20的服务工作。当时有一个核心问题解决不了，把我派过去，了解到，杭州江干有一个服装批发市场，四季青服装批发市场，这个服装批发市场一共是18个服装批发城，然后挨着高速路中间夹了180亩地，这180亩是一个低矮的平房，当时为了做中央保障工程就把要这些拆掉，同时要把18城服装批发市场疏解、做产业提升。

动批的疏解是我们跟西城区做产业平台的时候一块协作的，当时就给做了一个整体的疏解方案。包括产业的整体整理和产业生态系统的搭建，做完以后又涉及到一个文保单位的项目。

期间，正好上海的项目就落地了。跟上海市政府谈的时候的切入点也是以城市更新作为项目的切入点。

做了G60科创走廊，基本上是以科创为主打的，但是他们会发现科创企业也是很好的，能拉动税收、拉动经济，但是整体的文化形象和产业的表现上缺少张力、缺少艺术性，能不能做成一个文创园？作为城市更新的一个方法和手段。

后来我见了区长和镇里的书记，做了大概四轮的沟通，沟通完以后基本上同意我们的观点。

我们对当地的资源禀赋做一次梳理，梳理完以后我们会找到当地产业的资源禀赋的条件，根据这种城市产业的生长情况，我们做产业生态系统的搭建，来弥补产业发展过程中的短板，形成一个产业生态体系，这样可以自我完善、自我成长和自我提升，是这么一个城市产业的模型。

后来领导也认可了，我们按照这个模型在做构建。主要锁定三个层面：时尚、影视和产品。

以时尚作为主要的导向，作为城市更新的一个手段，我们围绕着时尚产业，特别是以服装为主导的时尚产业构建了产业生态圈和产业生态体系。

我们围绕着供应链和营销的两端，构建出来143个产业节点，这143个产业节点基本上涵盖了以服装为主导的产业的整个生态结构。围绕这个产业生态结构整合和招商，做企业引入的时候会发现更加顺畅。

在空间没有完成之前，已经把招商工作前置，就是因为我们做了产业构建。这也是我讲的产业生态系统的搭建，对城市更新起到了一个至关重要的作用。

这个项目现在已经在2018年7月18日开园，欢迎各位到这个园区参观。

时尚文化产业生态体系

近几年，杭州女装产业总体产能过剩，同质化商品竞争激烈，市场需求增长放缓，女装产业发展速度有所减缓。2014年杭州市有规模以上服装和服饰企业362个，职工人数7.32万人。全年完成工业总产值295.69亿元，比上年增长1.0%；工业销售产值292.52亿元，增长1.4%。

未来，通过城市产业再生和服装产业升级有望解决资产增量与产业增量问题。

2018年7月18日，清控文创产业研究项目，上海松江区清控人居文化创意产业园成功举办“G60科创走廊文创产业要素对接启动会”，同时标志着上海松江清控人居文化创意产业园成功开园。上海市松江区委书记程向民、上海市松江区委常委、宣传部长赵勇、上海市松江区副区长陈小锋、清华大学党委委员、清华大学建筑学院院长庄惟敏、浙江清华长三角研究院副院长张海戈、清华大学文创院副院长殷秩松、清华大学美术学院学术委员会委员林乐成、原清华大学美术学院党委书记赵萌、清控人居集团党委书记吴晞、清控人居集团董事长、总裁裴晓东出席启动会和开园仪式，会议由著名主持人曹可凡主持。

会议同时还举行了清控思库众创空间、4个创新中心（清控文创产业旅游研究中心、清控文创数字艺术与融媒传播研究中心、清控文创创意人才发展与评价研究中心、清控文创原创IP与博物馆文创研发中心）、6个大师工作室（国际纤维艺术领域著名大师林乐成先生、中国室内设计界领军人物郑曙旸先生，中国陶瓷和玻璃艺术领域大师王建中先生，文化创意产业和空间设计大师苏丹先生；城市雕塑和公共艺术大师赵萌先生，国际邮轮和游艇水岸空间大师涂山先生）的揭牌仪式，为G60科创走廊的文创产业升级搭建创新创业服务平台，提供更好的人才和技术服务。

5

产业图谱、空间图谱、人才图谱的叠加

我们在做产业图谱的时候，会发现，其实它有另外两个图谱可以做叠加，一个是空间图谱，第二是人才图谱。

任何一个城市的更新是由空间、产业和人才三个主导要素及相关要素构成的。

我们现在正在给一些地方政府做尝试，把整个城市的空间闲置存量资产做一次盘点，由我们的规划团队来做。

第二是由我们产业团队来把这个城市的主导产业和辅助产业、新兴产业做二次整合，看看这个产业生态结构是什么样的情况。

第三是我们把这个地区的人才图谱做一个整体描述。

再做叠加的时候，我们就会发现这个城市在空间、产业、人才上的优劣势在哪里，找到在这三个产业图谱当中我们用什么样的方法来解决城市更新。另外，通过这些，我们把三个要素解决完以后，开始来做这个地区和这个城市整个IP的塑造。

我们做的海军城项目，目前在江苏的一个地级市泰州市。其实一提泰州市大家可能不太耳熟能详，但是说到扬州、苏州、无锡，大家觉得很熟悉，恰恰这个城市因为缺少城市的主导形象或者是城市的IP，或者是一个城市的推广口号和方法，所以我们这次帮着梳理完以后给它定位叫海军城，形成了一整套的解决方案。

总结：

从文旅角度看到城市更新的诗和远方，再以文旅创意产业的维度对城市更新、城市IP进行理论与实践相结合的思考，找出积极促进发展的一面，也看到面对变化的冷思考，通过时尚产业生态系统与空间、产业、人才图谱，为城市更新与IP塑造探索出新出路。